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Immobilienmarkt 2019: Moderat steigende Preise, weiterhin knappes Angebot

09.01.2019
Immobilienmarkt 2019: Moderat steigende Preise, weiterhin knappes Angebot

Immobilienmarkt 2019: moderat steigende Preise, knappes Angebot

Markt-Erwartungen für 2019:
Immobilienmarkt weiter im Hoch Der RE/MAX-Immobilien-Zukunfts-Index 2019 sagt in Summe für Österreich ein minimal steigendes Immobilienangebot, eine leicht steigende Nachfrage und moderat steigende Preise voraus. Wieder positiv, aber geringer als im Jahr zuvor. Der RE/MAX Immobilien-Zukunfts-Index ist die Summe der Expertenmeinungen von rund 560 Immobilien-Experten in ganz Österreich. Er prognostiziert für 2019:

• Nachfrage steigt stärker als das Immobilien-Angebot
• In Summe weiterhin leicht steigende Preise für Wohnimmobilien, allerdings unter den Vorjahres-Steigerungsraten
• Wohnungskaufpreise steigen stärker als frei zu vereinbarende Mieten
• Miet- und Eigentumswohnungen in zentralen Lagen mit geringerem Nachfrage- und Preiszuwachs als im Vorjahr
• Größte Nachfrage-Steigerung bei Baugrundstücken, gefolgt von Eigentumswohnungen in zentralen Lagen und Einfamilienhäusern
• Gewerbeimmobilien: Aussichten geringfügig optimistischer als im Vorjahr

2018 war wieder ein sehr gutes Immobilien-Jahr. Es wird laut RE/MAX-Hochrechnung wieder mit deutlich über 120.000 Immobilien-Verbücherungen im Jahr 2018 gerechnet, ein neuer Rekord ist sehr wahrscheinlich. Die endgültigen Zahlen wird der RE/MAX ImmoSpiegel im März 2019 präsentieren.

„Die Rahmenbedingungen am Immobilienmarkt sind ja unverändert gut. Ein anhaltend historisch niedriges Zinsniveau, ein zwar weiterhin leicht rückläufiges, aber noch immer gutes Immobilienangebot und eine nach wie vor sehr gute Nachfrage nach Immobilien, und zwar sowohl von Eigennutzern als auch von Anlegern, prägten das Jahr 2018. Daran wird sich auch im Jahr 2019 nichts Wesentliches ändern“, so Paul Ochsenhofer, Geschäftsführer

RE/MAX 2018:
Neuer Umsatz-Rekord RE/MAX, mit großem Abstand die Nummer 1 in der Immobilienvermittlung in Österreich, konnte den Umsatz des Vorjahres nochmals um +11,92% steigern.
„Seit 20 Jahren entwickeln und verbessern wir im RE/MAX-Netzwerk unsere Dienstleistungen und Services im Sinne unserer Kunden weiter, persönlich wie digital. Ich denke dabei an die Immobiliensuche über die praktische RE/MAX App, die OnlineTerminbuchung zu jeder Tages- und Nachtzeit, die 24h-Früher-Info über neue Immobilien, die Bekanntgabe punktgenauer Immobilien-Adressen für MyRE/MAX-User oder unsere neueste Innovation, DAVE, das Digitale Angebotsverfahren. Alles Services, die unseren Kunden einen spürbaren Mehrwert bieten und daher sensationell gut angenommen werden.“

DAVE revolutioniert den Markt
Für Käufer stellt sich oft die Frage: „Wie viel muss ich bezahlen, wenn ich die Immobilie unbedingt kaufen will, ohne dass ich mehr bezahle, als unbedingt notwendig?“ Das ist in Zeiten von großer Nachfrage und Angebotsknappheit immer wieder ein heißes Thema. Verkäufer wiederum möchten die Sicherheit, dass sie die Immobilie nicht unter Wert verkaufen. Für beide Seiten ist es wichtig, die Gewissheit zu haben, dass alles fair und transparent abläuft. Die Lösung für diese Herausforderung ist das neue digitale Angebotsverfahren, kurz DAVE genannt. Damit wird zukünftig online – sowohl für Verkäufer als auch für Käufer – eine faire Preisfindung, und zwar schneller, transparenter, einfacher und sicherer als bisher möglich sein. DAVE gibt es nur exklusiv bei RE/MAX. 2019 wollen wir rund 20% der Wohnimmobilien im RE/MAX-Netzwerk mit DAVE, dem digitalen Preisfindungs-Tool, verkaufen. Ich bin überzeugt davon, dass wir den Kunden mit DAVE den Immobilienkauf wesentlich erleichtern. DAVE trifft einfach die Ansprüche der Interessenten und somit den Nerv der Zeit, dass hat sich in unserer umfassenden und sehr erfolgreichen Testphase bereits gezeigt.

PROGNOSE IMMOBILIENMARKT 2019:
Wachstumskurve positiv, aber moderater als in der Vergangenheit!

Österreichweit sehen die 560 RE/MAX-Experten für 2019 ein Immobilienjahr voll Zuversicht
– eine positive, ruhige und unspektakuläre, moderate Aufwärtsentwicklung.
Konkret erwarten sie Anstiege im Immobilienbereich bei Nachfrage, Angebot und Preis. All
diese Anstiege für 2019 liegen aber unter den erwarteten Anstiegen für 2018. Weiteres
Wachstum ist also in Sicht, allerdings auf geringerem Niveau als zuletzt.
Über alle Gebiete, Immobilientypen und Preisklassen gemeinsam soll das Nachfrage-Plus
demnach „nur“ +3,0% betragen (nach zuletzt +3,9%) und das Angebot um +1,0% zulegen
(statt zuletzt +1,3%).
Der Preis wird auf die Abflachung der Nachfragekurve reagieren und 2019 „nur“ um +3,6%
statt zuletzt prognostiziert um +4,5% zulegen.
Dieser Grobindikator charakterisiert die Stimmungslage über die Jahre im Zeitverlauf recht
gut. Präziser und spezifischer sind Aussagen möglich, wenn man nach Immobilientyp,
Gegend, Ortsgröße und Preisklasse segmentiert. Dazu benötigt man aber die statistische
Basis, nämlich eine große Anzahl von Experten-Aussagen. Die ist mehr als gegeben. Wir
schöpfen aus einem Reservoir, mit dem professionelle Umfrageinstitute repräsentative
Aussagen sogar für die österreichische Gesamtbevölkerung mit hoher Sicherheit und
geringer Schwankungsbreite treffen.
Separat nach Angebot, Nachfrage, Preis und Bundesland getrennt wurden für den RE/MAX
Real Estate Index 2019 wieder die 17 wichtigsten Kombinationen aus Lage und
Immobilientyp analysiert.

Wir sehen eine sehr gute Grundstimmung: Fast alle Immobilien-Markt-Segmente sind
moderat im Plus und zwar ohne irgendwelche Extremausschläge. 13 der 17 PreisIndikatoren zeigen nach oben. Jene 4, die leicht nach unten weisen, liegen aber positiver als
für 2018. Alles in allem eine hervorragend stabile und gut einschätzbare Aussicht für alle
Marktteilnehmer. Moderat ist wohl das Immobilienwort 2019.

Die Trends in den PREISSEGMENTEN

Im oberen Preissegment wird die Immobilien-Nachfrage-Entwicklung zwar positiver
eingeschätzt als in den Vorjahren, wenngleich noch immer mit negativem Vorzeichen. Die
Nachfrage-Prognose hat sich von -2,2% und -1,3% in den Vorjahren auf -0,4% erholt.
Die Angebotsprognose für die gehobene Preisklasse liegt für 2019 bei +1,2% nach +1,3% für
2018 und +1,6% für 2017.
Der leicht positive Preistrend im oberen Preissegment setzt sich fort, er bleibt nahezu
unverändert bei +0,5%.
Die relativ gesehen besseren Nachfragewerte für Immobilien der gehobenen Preisklasse
lassen diese Immobiliengruppe trotz unveränderter Angebots- und Preisprognose positiver
erscheinen als für 2018.

Das mittlere Preissegment zeigt in der RREFIX-Prognose eine gute Nachfrage-Dynamik
mit +3,3%. Wie zuletzt soll dort das Angebot zwar wachsen (+1,0%), allerdings geringer als
die Nachfrage. Dementsprechend ist die Erwartungshaltung beim Preis bei +3,5%, etwas
abgeschwächt gegenüber 2018, da lag sie bei +4,3%.

Das untere Immobilien-Preissegment wäre naturgemäß der große Markt, schließlich
wollen alle günstig wohnen. Allerdings kann das Angebot mit der Nachfrage nie mithalten.
Im unteren Preissegment wird eine leichte Entspannung erwartet, weil die Nachfrage
weniger wächst als zuletzt: +7,8% hieß es für 2018, +5,7% heißt es für 2019.
Dass das Angebot 2019 nur um +0,2% wächst, nach +0,3% für 2018, ist in dem Fall
unerheblich.
Die Preise im unteren Segment sollen 2019 um +4,2% steigen, für 2018 waren +5,6%
erwartet worden.
Solange der Bedarf nach Immobilien, insbesondere nach Wohnflächen, stärker wächst als
die Neuproduktion, wird der Preisdruck auf die untere Preisklasse aufrecht bleiben.
Weniger Personen pro Haushalt aufgrund der Zunahme der Einpersonenhaushalte und der
anhaltende Zuzug in die Ballungsräume aus Österreich und aus dem Ausland halten den
Preisdruck dort aufrecht.

Die Trends:
IMMOBILIENTYPEN und LAGEN
Mietwohnungen in Top-Lagen: heiß, aber nicht mehr explosiv

Wie in den Vorjahren erwarten wir auch für 2019 eine
Nachfragesteigerung bei Mietwohnungen in zentraler Lage, allerdings auf spürbar
niedrigerem Niveau als noch im Jahr zuvor (+4,1% statt +5,5% für 2018 oder gar +7,6% für
2017). Das ergibt bei der Nachfrage nur mehr den vierten Rang unter den 17 untersuchten
Immobilientypen.
Das Angebot wächst, wenngleich minimal geringer als 2018, nämlich um +1,4%. Bei den frei
zu vereinbarenden Wohnungsmieten in Top-Lagen sollte daraus bei Neuvermietungen
insgesamt eine Steigerung von +2,7% resultieren. Zum Vergleich die Prognose für 2018:
Damals lag dieser Wert noch bei +3,7%.

Eigentumswohnungen in Top-Lagen: ungebrochen begehrt
In zentralen Lagen werden Eigentumswohnungen die Mietwohnungen in der Nachfrage
überholen und auf Rang 2 landen. Von einer Nachfrage-Steigerung um +4,6% ist die Rede.
Während das Angebot nahezu unverändert um +1,1% zulegt, wird sich der Preisauftrieb auf
hohem Niveau abschwächen, statt +5,6% für 2018 sind für 2019 „nur mehr“ +4,5% in
Aussicht gestellt. Auch das ist der zweite Rang unter den 17 Immobilientypen.
Weil die Kaufpreise stärker steigen werden als die frei zu vereinbarenden Mieten, wird es für
Anleger, die mit einem Kauf nicht nur Sicherheit suchen, sondern auch eine ansprechende
Rendite erzielen möchten, wirtschaftlich immer enger.

Mietwohnungen am Stadtrand: Entwicklung 2019 schwächer als 2018
Die Nachfrage nach Mietwohnungen am Stadtrand wird 2019 gegenüber 2018 um rund
+1,3% anziehen und das Angebot um +1,5% steigen. Bei Neuvermietungen mit freier
Mietzinsbildung am Stadtrand erwarten wir einen geringen Preisanstieg von +0,8%, also bedeutend weniger als in Zentrumslagen und spürbar geringer als in der
Vorjahreserwartung.

Eigentumswohnungen am Stadtrand: nahezu unveränderte Entwicklung
Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen am Stadtrand steigt weiter konstant mit +2,4%,
das Angebot wächst um +1,7% und der Preis legt um +2,7% zu.
Im Vergleich zu den Top-Lagen im Zentrum liegen die Änderungen bei Nachfrage und Preis
für die Stadtrand-Eigentumswohnungen nur gut bei der Hälfte der Innenstadt.
Die Anleger-Renditen bei Neuvermietungen werden tendenziell nach unten gehen, weil die
Kaufpreise stärker steigen als die freien Mieten bei einer Neuvermietung.

Mietwohnungen in Landgemeinden: schwächelnde Preise
In Landgemeinden kämpfen 2019 die Mietwohnungen mit geringerer Nachfrage, nämlich
1,2%, das heißt geringfügig positiver als 2018. Das Angebot bleibt nahezu konstant (+0,4%)
und die freien Mietzinse werden zum Teil auch Einbußen in Kauf nehmen müssen: im Schnitt
-0,9%.

Eigentumswohnungen in Landgemeinden: Preise beinahe unverändert
Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen in Landgemeinden stabilisiert sich nach den
RE/MAX-Experten tendenziell wieder: Für 2017 lautete die Prognose -1,9%, für 2018 dann
-1,1% und für das Jahr 2019 -0,3%.
Das Angebot legt wie gehabt minimal um +0,6% zu und die Preise bleiben im Schnitt
praktisch unverändert (+0,1% nach -0,1%).
Eigentumswohnungen am Stadtrand und in Landgemeinden gewinnen nach den
Mehrjahresvergleichen nachweislich an Attraktivität, nicht sprunghaft, sondern in kleinen
Schritten, aber langfristig spürbar.

Penthouses, Lofts und Maisonetten: langsam wieder im Kommen
Erstmals seit der Prognose 2012 für 2013 zeigen Penthouses, Lofts und Maisonetten für
2019 keine negativen Vorzeichen mehr bei Nachfrage oder Preis. Für 2019 bedeutet das
eine gleichbleibende Nachfrage, ein nahezu gleichbleibendes Angebot (+0,1%) und einen
Preis, der um +0,6% anzieht.

Einfamilienhäuser bleiben im Trend
Wenngleich sich die Platzierung der Einfamilienhäuser bei der Nachfrage-Erwartung um
einen Rang verbessert hat, nämlich vom vierten auf den dritten Rang, so geht das
Nachfrage-Wachstum dennoch von +4,8% auf +4,3% zurück.
Das Einfamilienhaus-Angebot bleibt 2019 nahezu auf dem Niveau von 2018, nur ein Plus
von 0,3% wird erwartet. Die Auswirkungen auf die Einfamilienhauspreise lauten +3,7% im
Jahr 2019, nach zuletzt zwei Mal +4,1%.Einfamilienhäuser sind nach wie vor die beliebteste Wohnform der ÖsterreicherInnen. Aufgrund des knappen Angebots und der guten Nachfrage werden die Preise auch 2019
steigen. Wer ein Einfamilienhaus besitzt und es verkaufen möchte, hat aktuell sehr gute Chancen, sofern realistische Verkaufspreise verlangt werden.

Baugrundstücke sind wie 2018 auch 2019 das Highlight der Prognose
Rang 1 bei der Nachfrage, Rang 17 von 17 beim Angebot und Rang 1 beim Preis.
Baugrundstücke zeigen nach unseren Erwartungen von allen
Immobilientypen die höchste Dynamik: Die Grundstücks-Nachfrage-Steigerung soll bei
+5,5% liegen. Das Angebot soll um -2,1% zurückgehen, das ist 2019 der stärkste Einbruch
unter allen Kategorien.
Daher wird auch der Preis besonders stark anziehen. Den Berechnungen zufolge um +5,5%.
Zum Vergleich: Noch vor 5 Jahren war eine Wertsteigerung von nur +1% erwartet worden.
Seither ist die Prognose der Baugrund-Preise jedes Jahr steiler hinauf gegangen. Voriges
Jahr lautete sie noch +6,3%. Für 2019 scheint sich also erstmals der Preisanstieg wieder
abzuschwächen.
Baugrundstücke ohne Bauverpflichtung wären der Traum vieler Anleger, aber sie sind nur
selten am Markt, weil sich die Gemeinden bei neuen Umwidmungen vor Zersiedelung und
ungenützten Infrastrukturkosten schützen. Die derzeit besondere Dynamik am
Grundstücksmarkt ist aber sicher auch getrieben von einem ungewöhnlichen Bauboom bei
Einfamilienhäusern und der starken Nachfrage von Bauträgern, speziell in den
Ballungsräumen.

Stadt- und Zinshäuser: gute Aussichten trotz reduzierter Dynamik
Für Stadt- und Zinshäuser prognostizieren wir für 2019 eine schwächer
wachsende Nachfrage mit +1,3%, weniger Angebot (-1,4%) und ein Preisplus von +2,0%.
Damit sind die Veränderungen bei Nachfrage, Angebot und Preis um ein gutes Drittel
geringer als bei der Vorjahresprognose. Der Stadt- und Zinshausmarkt bewegt sich also
derzeit auf eine Gleichgewichtssituation zu.

Gewerbeimmobilien
Im Österreichschnitt sehen wir für Betriebsgrundstücke eine
Preisentwicklung von +0,4%, für Betriebsliegenschaften -1,1%, für Handelsflächen und
Ladenlokale -1,8% und für Büroflächen -1,6%. Das sind durchwegs freundlichere Signale als
vor einem Jahr. Weitere Kommentare dazu folgen.

WIEN - Prognose 2019
In der Bundeshauptstadt erwarten wir für 2019 generell wieder
einen ruhigeren Markt als 2018 mit geringeren Veränderungen als zuletzt:
Einem Nachfrage-Plus von +3,4% steht ein Plus beim Angebot von +1,2% gegenüber.
Preislich wird das einen Anstieg von +3,6% bedeuten.
In Top-Lagen sollen die Preise für Eigentumswohnungen unvermindert um +5,6% und neu
vermietbare Mietwohnungen mit freier Mietzinsbildung um +4,3% anziehen. Das ist jeweils
um mehr als ein Prozentpunkt weniger als in der 2018er-Prognose.
Die Preisdynamik bei den Eigentumswohnungen in Top-Lagen ist damit die zweithöchste im
Ranking, jene für Top-Mietlagen die dritthöchste.
Auch am Stadtrand ist die Bewegung spürbar geringer als zuletzt:
Eigentumswohnungspreise steigen um +2,3% und frei zu vereinbarende Mieten legen um
+1,0% zu.
Der Wert-Zuwachs bei Einfamilienhäusern soll bei +3,5% liegen, jener von Zinshäusern bei +3,8%.
Baugrundstücke sind rar, die Nachfragesteigerung ist stärker als bei allen anderen
Immobilientypen, das Angebot das schwächste. Dementsprechend liegt die Preiserwartung –
wenngleich unter jener der Vorjahresprognose – aber trotzdem mit +6,0% auf Platz 1 in
Wien.

Maisonetten, Lofts und Penthouses haben nach dem Aufwind für 2018 für 2019 wieder eine
Konsolidierungsphase vor sich: Preislich wird sich nicht viel tun: +0,1%.
Die Nachfrage nach Wohnimmobilien in Wien ist speziell in den Bezirken mit höherer
Kaufkraft weiterhin sehr stark und die Preise sind im letzten Jahr weiter gestiegen. Das leicht
rückläufige Angebot in diesen Bezirken wird auch 2019 zu steigenden Preisen führen. Fakt
ist auch, dass in Wien die Nachfrage nach Wohnraum in allen Bezirken
anziehen wird, weil der Zuzug in die Stadt anhält. Weiters ist zu beobachten, dass der Trend
zum Kauf von Vorsorgewohnungen in den meisten Bezirken weiterhin anhält. In den nördlichen Wiener Bezirken 21. und 22. besteht bereits ein Überangebot an
Neubauwohnungen im oberen Preissegment. Viele private Käufer, die in den letzten Jahren
Wohnungen zur Geldanlage gekauft haben, sind mittlerweile versorgt und Käufer, die gerne
für den Eigenbedarf kaufen würden, sind nicht bereit oder auch oft nicht in der Lage, 4.000
Euro und deutlich mehr pro Quadratmeter zu bezahlen. Dies bedeutet, dass zum Teil am Markt
vorbeigebaut wird. Banken sind oftmals nicht bereit, oder aufgrund restriktiver Vorgaben
auch oft nicht in der Lage, den Kauf einer Eigentumswohnung für Private zu diesen
Bedingungen zu finanzieren.


Paul Ochsenhofer

Vergleich Angebot Nachfrage
Bundesländer
Transaktionszahlen
Immobilienkäufe
Preisentwicklung

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